Queridos lectores de Ficoach, vuelvan a colocar sus sillas en posición vertical y abrochense los cinturones, porque volvemos a despegar hacia el espinoso tema del aumento del gasto en alquiler y la vivienda en Estados Unidos. Según un estudio de Harvard, el ‘Informe The State of the Nation’s Housing‘, un número récord de estadounidenses están pasando el umbral del tercio de sus ingresos pagando su alquiler.
Los expertos suelen recomendar que no se gaste más del 30% en alquiler, pero claro, esos estarían en un mundo ideal. Según Daniel McCue, investigador del estudio de Harvard, «Los costes de vivienda siguen estando muy por encima de los niveles previos a la pandemia debido a los sustanciales incrementos de los últimos años». ¿Y a qué se debe esto? En gran medida es debido a un crecimiento desmesurado de los llamados edificios «construcciones de lujo» que han reemplazado a las opciones más asequibles.
La vacancia en alquileres está en mínimos históricos. Aunque la tasa de desocupación subió a 6,4% a principios de 2023, esto sigue estando muy lejos de lo que se consideraría una tasa saludable de alrededor del 7% al 8%. Pero no es oro todo lo que reluce; se espera que el promedio nacional de desocupación se mantenga en un 5% hasta 2025.
Los pisos equipados con las mejores comodidades son conocidos como edificios de Clase A. Estos edificios ‘maduran’ para convertirse en Clase B en 10 a 15 años, y luego se degradan a la Clase C en otros 5 a 10 años. Pero en la última década, no se construyeron suficientes edificios, lo que significa que no hubo suficientes apartamentos que pasaran a las categorías más bajas, dando lugar a la falta de viviendas de Clase B y C.
Con la saturación de los edificios de Clase A, las dificultades económicas para las clases medias se acrecientan. En las dos últimas décadas, este tipo de unidades ha caído al 49% en el primer trimestre de 2023, desde el 66% en 2001, según Moody’s. Corren tiempos difíciles para aquellos que busquen algo un poco más asequible.
El futuro que se vislumbra, os adelanto que no resulta de los más alentadores. La tendencia alcista del precio del alquiler continuará hasta que se construyan suficientes apartamentos. Parece que la solución estaría, en última instancia, en manos de los arquitectos y constructores, ya que lo que no se edifique hoy, muy probablemente sea la casa de alquiler cara de mañana.
RESUMEN DEL INFORME DE HARVARD
De acuerdo con el Informe The State of the Nation’s Housing de 2023 del Centro Conjunto de Estudios de Vivienda de Harvard, un récord de inquilinos estadounidenses destinan al menos un tercio de sus ingresos a cubrir alquileres. Casi 216 millones de hogares gastan más del 30% de sus ingresos pre fiscales en alquiler. Inclusive, algunos llegan a pagar hasta el 50% de sus ganancias en apartamentos.
Este panorama es alarmante, ya que los especialistas en vivienda sugieren que menos del 30% de los ingresos debería destinarse a este rubro. ¿Por qué está ocurriendo esto? En gran medida, se debe al aumento de construcciones de lujo que han sustituido a opciones más accesibles.
«Los costos de la vivienda están muy por encima de los niveles de la era pre pandémica debido a los incrementos sustanciales de los últimos años», indica Daniel McCue, investigador senior del Centro Conjunto. En las últimas dos décadas, la construcción de apartamentos con alquileres altos (conocidos como Clase A) ha crecido más deprisa que las opciones asequibles. Sólo en 2022, más de la mitad (51%) de los proyectos de construcción eran departamentos de lujo.
Esto ha llevado a una vacancia en alquileres históricamente bajas en los últimos años. A pesar de que la tasa de desocupación aumentó hasta un 64% a comienzos de 2023, lo que representa un alivio respecto al mínimo histórico del 52% a fines de 2021, sigue estando alejada del rango considerado como saludable del 7% al 8%.
Esta falta de viviendas de Clase B y C, más asequibles, se ve reflejada en la competencia creciente por las escasas unidades nuevas disponibles. Los inquilinos que tendrían posibilidades de vivir en hogares Clase A acaparan estas opciones mientras que elementos de la clase media se ven obligados a competir por los edificios Clase B.
No se construyeron suficientes edificios en la última década, lo que genera un desequilibrio entre las unidades Clase A disponibles –mayores en número– y la escasez de la oferta para las clases B y C más asequibles.
La proyección a futuro no es optimista: se espera que el número de hogares siga creciendo en torno a 1% anual. Esto conlleva una necesidad ineludible de crecimiento de la oferta de viviendas. Sin embargo, muchos inquilinos de ingreso medio siguen sin encontrar suficientes opciones que se ajusten a su economía.
En resumen, estamos en medio de un cóctel de construcción de viviendas de lujo, falta de alternativas asequibles y crecimiento constante del costo de vida, lo que lleva a dificultades económicas para las clases medias.
Es importante destacar que estos problemas no son nuevos; en nuestra publicación Resumen de la última semana en ficoach.pro también tratamos estos puntos. También puedes leer acerca de cómo algunas personas jóvenes están tomando medidas para ahorrar en este mercado inmobiliario inaccesible en nuestra publicación Vivir en espacios pequeños: jóvenes como Mckean Matson ahorran en un mercado inmobiliario inaccesible.
INCREMENTO DE CONSTRUCCIONES DE LUJO
Ah, el lujo, esa irresistible tentación que nos consume y al mismo tiempo nos fascina. ¿Qué ocurre cuando el incremento de estas construcciones de lujo empieza a marcar diferencias palpables en nuestros bolsillos?
Según el informe The State of the Nation’s Housing publicado por Harvard en 2023, muchos hogares americanos destinan más del 30% de sus ingresos al alquiler. Esta cifra es muy superior a la recomendación habitual de no superar el 30%, y genera un preocupante aumento del gasto en alquiler.
Esto se debe, en gran medida, al crecimiento de los edificios «de lujo,» que han suplantado las opciones más asequibles. Como hemos comentado en resúmenes anteriores, más de la mitad de los proyectos de construcción de alquiler en 2022 pertenecían a esta categoría.
Adicionalmente, la históricamente baja vacancia en alquileres refleja la falta de opciones asequibles para los inquilinos, y se espera que esta condición persista hasta 2025.
A su vez, el ascenso del lujo ha menguado las viviendas más antiguas y económicas. En las últimas dos décadas, la proporción de unidades clasificadas como Clase B y C ha caído al 49%, lo que indica una clara falta de viviendas de Clase B y C.
Finalmente, las dificultades económicas para las clases medias han aumentado a causa de este fenómeno. Como lo expone Katherine Mckay del Aspen Institute Financial Security Program, simplemente no existen suficientes viviendas asequibles ya que, durante años, se ha dado prioridad a la construcción de lujo. Esto genera ansiedad financiera y dificulta la habilidad de muchas familias para acceder a una vivienda.
TASA DE VACANTES Y PREVISIONES
La construcciones de lujo que han reemplazado a las opciones más baratas están causando una verdadera crisis en Estados Unidos. Esto no indica que los estadounidenses sean más pobres, pero el aumento del gasto en alquiler se ha convertido en una carga pesada que dificulta otras necesidades económicas. De acuerdo con el Informe The State of the Nation’s Housing de Harvard, un récord de inquilinos estadounidenses gasta al menos un tercio de sus ingresos en renta, algo insostenible a largo plazo.
Daniel McCue, investigador asociado de Harvard, afirma que los costos de la vivienda siguen siendo muy superiores a los niveles prepandémicos. Según datos de Moody, la tasa de vacancia en alquileres refleja la escasez de opciones asequibles para los hogares.
Lu Chen, economista senior de Moody, anticipa que el número de hogares seguirá creciendo a un ritmo del 1% anual. La rápida formación de hogares requiere un crecimiento de inventario para mantener el ritmo. Una gran parte de la Generación Z y de millenials están listos para entrar al mercado de alquiler muy pronto. Esa ha sido una de las dificultades económicas para las clases medias mencionadas anteriormente en nuestro resumen de la última semana.
El problema es que, mientras los edificios de lujo saturan el mercado de alquiler, el porcentaje de apartamentos antiguos y menos costosos, conocidos como Clase B y C, ha bajado drásticamente. Según Moody, en las últimas dos décadas, la falta de viviendas de Clase B y C se situó en un 49% en 2023, desde un 66% en 2001. Como se indicó en el artículo «Vivir en espacios pequeños: jóvenes como Mckean Matson ahorran en un mercado inmobiliario inaccesible».
Al parecer, el mercado inmobiliario de Estados Unidos está atrapado en un ciclo que no le beneficia. A estas alturas, el futuro no parece muy alegre, como mencionamos en el artículo sobre las experiencias de Rahkim Sabree.
FALTA DE VIVIENDA DE BAJO COSTO
Es desolador el panorama para los inquilinos de Estados Unidos. Según el informe ‘The State of the Nation’s Housing 2023’ de Harvard, un número récord de hogares americanos – nada menos que 216 millones – están dedicando al menos un tercio de sus ingresos al alquiler. Algunos incluso destinan hasta un 50% de sus ingresos a los caseros, sobrepasando el consejo tradicional de no pasar más del 30% de sus ingresos en alquiler.
Entonces, ¿qué está causando este aumento del gasto en alquiler? Desafortunadamente, la respuesta es sencilla y preocupante, todo se debe a la alarmante proliferación de construcciones de lujo. Estos edificios, conocidos como «Clase A», están reemplazando las opciones más asequibles en un ritmo acelerado. De hecho, más de la mitad (51%) de los proyectos de construcción de alquiler en 2022 eran apartamentos de lujo, magnificando la falta de viviendas de Clase B y C.
Este desequilibrio en la oferta de alquiler tiene consecuencias reales. Como lo describe Rahkim Sabree, quien ha superado la ansiedad financiera y ha recuperado el control de sus finanzas, «Si el alquiler aumenta más rápido que sus ingresos cada año, y sus gastos de salud aumentan más rápido que los ingresos cada año, esa presión termina haciendo muy difícil la vida normal». Esta presión e dificultades económicas para las clases medias es una preocupación emergente como lo hemos resumido en la última semana.
En cuanto a la vacancia en alquileres, Lu Chen, economista senior en Moody’s, pronostica un 5% hasta 2025. Esto indica que muchos de nosotros podríamos estar viviendo en apartamentos ultralujosos que no podremos pagar. Esta es una preocupante realidad que destaca la necesidad de un coaching financiero eficaz.
Y al final de este artículo, las perspectivas no son brillantes, pero tampoco son el final del camino. Permanecemos esperanzados de un mañana mejor y continuaremos compartiendo más información para apoyar su travesía en la transformación de su economía personal. Un abrazo, y buena suerte en la jungla del alquiler.
IMPACTO ECONÓMICO EN LAS CLASES MEDIAS
El reciente estudio «The State of the Nation’s Housing 2023» de Harvard, revela que un número récord de norteamericanos destinan al menos un tercio de sus ingresos para cubrir el coste del alquiler. Es alarmante conocer que unos 216 millones de hogares gastan más del 30% de su renta pre-impuestos en vivienda, poniendo en evidencia un aumento del gasto en alquiler.
Te preguntarás, ¿por qué esta subida drástica de precios? Un factor a considerar es la proliferación de construcciones de lujo, los típicos edificios Class A, que han sustituido a las opciones más económicas. En el último par de décadas, la cuota de construcción de estos lujosos apartamentos ha crecido a un ritmo más rápido que las opciones más accesibles.
Por añadidura, los últimos años han visto cómo las vacancias en alquileres se encuentran en mínimos históricos, un manifiesto de la falta de viviendas de Clase B y C. Aunque el índice de vacancia ha subido a principios de 2023, aún está lejos de los rangos saludables.
También sucede un fenómeno curioso conocido como «goteo» hacia abajo en la disponibilidad de viviendas que incrementa la competencia. Los inquilinos de alto poder adquisitivo que deberían comprar casas, optan por ocupar edificios de clase A, suscitando un efecto dominó que hace que todos los grupos de ingresos compitan por un número cada vez menor de nuevas viviendas.
Relacionado con esto, en un artículo previo hablamos sobre cómo jóvenes como Mckean Matson ahorran en un mercado inmobiliario inaccesible adaptándose a vivir en espacios más pequeños.
La realidad no es fácil para los de la clase media, cuyas dificultades económicas se hacen sentir con más fuerza. Katherine McKay, directora del Aspen Institute Financial Security Program, ha señalado: «Si el alquiler crece más rápido que tus ingresos cada año, esa presión simplemente hace muy difícil la vida normal». En nuestro blog, puedes encontrar testimonios inspiradores como las experiencias de Rahkim Sabree, quien logró superar la ansiedad financiera y recuperar el control en situaciones similares.
Con todo ello, la situación no pinta color de rosa para la clase media. Así que mientras buscas respuestas, recuerda: es solo dinero. Nadie se va a llevar nada al otro lado. ¡Seguid sonriendo, campeones!
CONCLUSIONES
El Informe The State of the Nation’s Housing de Harvard expone que un número récord de estadounidenses lucha con el aumento del gasto en alquiler. Más de 216 millones de hogares gastan más del 30% de su ingreso en alquileres, algunos hasta alcanzando el preocupante 50%. El coste de la vivienda continúa aumentando, superando los niveles previos a la pandemia y reflejando una preocupante falta de viviendas de Clase B y C asequibles.
Experto en la materia, Daniel McCue, comenta, «Los costos de la vivienda permanecen muy por encima de los niveles previos a la pandemia debido a los sustanciales incrementos de los últimos años.»
Una de las razones detrás de este preocupante fenómeno es el auge de los edificios «de lujo». Estas construcciones de lujo han reemplazado opciones más asequibles. Más de la mitad de los proyectos de alquiler del 2022 fueron apartamentos de lujo, algo explorado profundamente en nuestro artículo «Vivir en espacios pequeños: jóvenes como Mckean Matson ahorran en un mercado inmobiliario inaccesible«.
La desaparición de las unidades más asequibles de Clase B y C ha dado lugar a una presión al alza de los precios y una mayor competencia por la vivienda. Este aumento de la competencia por viviendas de Clase A, junto con otras dificultades económicas para las clases medias, se examina en nuestro resumen semanal, disponible aquí.
A esto, añadimos la vacancia en alquileres: a pesar de un leve ascenso al 6,4% a principios de 2023, aún dista mucho de la saludable tasa de alrededor del 7-8%. Lu Chen, economista senior de Moody, revela, «Esperamos que el promedio nacional de vacancia se mantenga alrededor del 5% hasta el 2025».
Finalmente, con el número de hogares aumentando al 1% anualmente, y la nueva generación Z y millennials entrando en el mercado de alquiler, la presión en el mercado de vivienda promete aumentar. Dejándonos avec la questiòn: ¿Dónde está el sueño americano de la propiedad de vivienda?
Fuente de la noticia: Harvard study: Why a record number of Americans are struggling to pay rent – Yahoo Finance
