Desafíos y tensiones del sector inmobiliario ante la alta demanda de viviendas

Introducción

Existir, es el acto cotidiano que todos llevamos a cabo y que, sin darse uno apenas cuenta, se muestra cada vez más comprometido con el término «crisis«. No obstante, raramente asociaríamos la palabra «crisis» a la acción de «habitar», ¿no te parece? Sin embargo, debiéramos, debido a que estamos siendo testigos directos de la Gran Regresión del Hogar, un drama en tres movimientos.

• Primer movimiento: El problema de la escasez de viviendas. ¿Conocías que el importe de inmuebles nuevos está rondando el 31%? Esto podría interpretarse como un dato alentador si no fuera porque nos encontramos con un déficit de 65 millones de unidades de vivienda. Así es, has leído bien, MILLONES. Nada como una pizca de drama para resaltar la seriedad de la cuestión.

 

• Segundo movimiento: La reticencia de los bancos. Es en este momento cuando nuestros honorables aliados financieros entran en escena, quienes temen la posibilidad de proporcionar crédito para desarrollar terrenos. De acuerdo con el reciente Informe de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, las cifras financiadas están disminuyendo y las exigencias incrementándose. Les fascina bailar al borde del precipicio, ya que las tasas de interés para desarrollo de terrenos están por las nubes, superando en un 85%.

 

• Tercer movimiento: El costo de materiales de construcción. Y como remate, los precios de los materiales de construcción, aquellos que se dispararon durante la pandemia de COVID-19 y que desde entonces no han dejado de fluctuar. Los problemas de la cadena de suministro ya son cosa del pasado pero, curiosamente, los precios persisten desorbitados. Se pueden percibir las esperanzas de los constructores en que estos costos disminuyan, flotando en el aire, como una nube de humo.

En conclusión, noble lector, los constructores de viviendas se están enfrentando a una corriente contraria, progresando con gran esfuerzo, entre elevadas tasas de interés, la falta de disposición a financiar proyectos y el coste de los materiales que parece haberse tomado un chute de energía. ¿Serán capaces de superar estos obstáculos y llenar el vacío existente en el mercado de viviendas nuevas? Sólo el tiempo posee la respuesta.

Contexto posterior a la Gran Recesión

En la resaca de la abrumadora Gran Recesión, parecía que erigir viviendas se había convertido en un riesgo similar a de criar dragones en pleno centro ciudad. Los constructores, tan exhaustos como impactados por el golpe financiero, optaron por la prudencia; limitando su yugo constructor al mínimo. La lógica era clara: si no hay quien adquiera, no necesitamos fabricar.

• ¡Ay, el sarcasmo de la realidad! ¿No resulta irónico que el cese en edificación haya alimentado la carestía que se siente hoy en el sector inmobiliario? Todo, fruto de elegir mirar hacia atrás en vez de hacia adelante, ya que el porvenir iba a ser un escenario completamente distinto.
• Tras el eclipse de la Gran Recesión, emergió una nueva generación de adquirentes. Nuevos ricos, impacientes por abandonar el refugio maternal y sus ojos fijos en esa palabra encantadora: propiedad. No obstante, chocaron contra un muro invisible, construido no de ladrillos, sino de su ausencia.
• Y ahora aquí estamos, en una época donde el reclamo de hogares es potente, pero la oferta es incompasiblemente reducida. El inventario de nuevas edificaciones se encuentra en un déficit respecto a lo que la actualidad necesita. La herencia venenosa de la post Gran Recesión sigue dejando huella en el presente.

Entendámoslo, al construir poco, creamos escasez. La escasez eleva los precios. Y con los precios en las estratosferas, el embudo se agrava. Así que, en lugar de hacer un camino dorado hacia la estabilidad inmobiliaria, la Gran Recesión más bien pavimentó un carril express hacia la crisis económica. ¿Se ve el bucle tóxico?

En pocas palabras: El recelo nos hizo frenar en la construcción, ello nos ha llevado a un déficit y ahora, intentamos desesperadamente aumentar la edificación en un diluvio de altos intereses, recortes en créditos para el desarrollo de inmuebles y picos en los precios de los materiales de construcción. Similar a intentar hacer una paella sin el arroz, un desafío, si no imposible.

Así que, si vislumbramos el sombrío arco de la Gran Recesión en el horizonte, atesorémonos de esta lección. Brutalmente dicho, «quien ignora su historia, está condenado a repetirla». Y recordemos: se construyen casas, se construyen sueños, pero también se construyen crisis. No coloquemos los ladrillos donde no deben estar.

Obstáculos financieros a la construcción de viviendas

En el vasto panorama económico, hay un refrán que siempre resulta acertado: «quien paga, decide». Para aquellos dedicados a la construcción de viviendas, este apotegma económico inflexible ha evolucionado desde un incómodo conocimiento teórico hasta un estorbo insufrible acechando su rentabilidad. Nos referimos, cómo no, a la obtención de crédito para desarrollar terrenos. Os doy la bienvenida al asombroso laberinto burocrático de los trámites, las demoras interminables y las respuestas rechazantes.

• Los bancos, esas entidades siempre al acecho de una prometedora inversión, parecen haberse replegado en sus conchas. De acuerdo a la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB), estos prestamistas se han trasmutado en el monstruo de combate, recortando los montos que están dispuestos a financiar para la edificación de nuevas residencias. Como si no fuera suficiente, para añadir un poco más de sabor a la mezcla, exigen garantías y colaterales no relacionados con los proyectos. Un incremento sorprendente del 85% en las tasas de interés para desarrollo de terrenos, y a correr. ¿Quién podría reprochar a nuestros valerosos constructores de viviendas si empiezan a sentir el calor?

• Y aún nos queda el último bocado difícil de tragar: el costo de materiales de construcción. Cuando el pandemia de COVID-19 irrumpió en nuestro mundo, los precios de los insumos se dispararon como un cohete indomable. Pero vaya, es lo usual durante tiempos de crisis, ¿verdad? Quizás, lo inquietante es que, aunque los inconvenientes iniciales en la cadena de suministro han mermado, los costes permanecen en lo alto, gozando de la panorámica, sin dar muestras de descender. Toda esperanza de que estos gastos puedan disminuir ha sido rechazada por una realidad que aplica una presión económica sobre constructores.

• En resumen, en un esfuerzo por cubrir el déficit en el mercado de viviendas nuevas, nuestros forjadores de la economía real están lidiando con un arreglo de Obstáculos financieros. Pero cada batalla perdida sigue siendo un desafío confrontado, y estos enigmas no son más que otro peldaño para ascender. Para más información acerca de los desafíos económicos y financieros del mundo invertible, pueden consultar nuestro artículo sobre subida de tasas de interés: impacto en economía y inversión global y Cómo la Política Monetaria de Biden y las Altas Tasas Impactan las Finanzas Familiares.

Esfuerzos del sector para cubrir la demanda

En este inquietante universo de adoquines y hormigón, los audaces arquitectos se hallan imbuidos en una labor titánica, más propia de escenas de una película de acción como las de Tom Cruise. Su valerosa misión no es otra que satisfacer la demanda de nuevos hogares. Y ciertamente, no es tarea fácil.

• Tras resistir a la dura Gran Recesión, la cual dejó terrenos tan yermos como escenarios de espaguetti western de Clint Eastwood, nuestros estimados arquitectos se enfrentan a un déficit de 65 millones de viviendas para cubrir la actual demanda. Cantidad que ni siquiera Supermán sería capaz de cubrir…

• Si este desafío ya parecía imponente, nuestros paladines del hormigón se ven abordados por un temible rostro adicional: el crédito. Imaginen ese villano de la gran pantalla con intenciones de dominar el mundo. Así se ven nuestros arquitectos cuando se enfrentan a los bancos. Estos, en su calidad de prestamistas, exigen garantías personales o colaterales que frecuentemente carecen de relación con los proyectos en cuestión. Por si fuera poco, las tasas de interés se han disparado a cotas que provocarían vértigo al más valiente de los personajes de El acantilado.

• Por otro lado, ¿qué se puede decir del costo de los materiales de construcción? Cuyos precios se han elevado de manera vertiginosa. Durante la pandemia, estos aumentaron a un ritmo frenético, como si un feroz perro los acechara. Y a pesar de que este can ya se ha sosegado, los precios se mantienen en lo alto; como indomables toros en batalla.

Conclusión

En el complicado juego de estrategia que supone el mercado de la vivienda, los edificadores se enfrentan a un desafío monumental. No cabe duda. Responder a las demandas residenciales actuales se asemeja a una partida de ajedrez en la que cualquier jugada puede ser determinante. Considerad esto: la disponibilidad de nuevas viviendas representa cerca de un 31% del total del mercado, cifra récord para un tercer trimestre, pero sigue siendo insuficiente. Me planteo una cuestión, ¿cuántas viviendas siguen siendo necesarias? Alrededor de 65 millones. Podríamos referirnos a este gigantesco déficit como «El Gran Desfase«, en un paralelismo con aquella amarga etapa conocida como «La Gran Recesión«, que dejó a su paso un panorama desolado en el sector de la construcción.

• A este histórico vacío residencial lo condimentamos con una sopa agria de ingredientes bastante indeseables. En primer lugar, tenemos a los prestamistas, actores financieros reticentes a desembolsar sus recursos. Os preguntaréis, ¿qué exigen? Garantías personales, avales que no están en absoluto relacionados con el proyecto de construcción y, por supuesto, incrementan los intereses hasta más del 85%. Parece sacado de una película de gánsters, pero es la triste realidad.

• Por otra parte, los costos de los materiales de construcción siguen disparados. ¿Alguna vez habéis sentido que todo se os pone cuesta arriba? Esa es la constante en la rutina de los edificadores, que anhelan ver un descenso en los precios que se dispararon durante la pandemia de COVID-19. Sin embargo, estos siguen inamovibles, ejerciendo una presión económica sobre constructores insostenible.

• Ante este desafío de proporciones épicas, los constructores están luchando a contracorriente, realizando esfuerzos titánicos para paliar el déficit de unidades de vivienda existente. Sin embargo, el panorama no parece alentador. Altas tasas de interés, financiación paralizada y los materiales de construcción a precio de lujo. Si el futuro del sector inmobiliario se proyectara en un film, tendríamos un thriller distópico. No obstante, los obstáculos vienen acompañados de oportunidades para demostrar nuestra creatividad y espíritu indomable. Así es la vida, comentarán algunos; un auténtico rompecabezas para los edificadores, diría yo.

Confío en que la solución está próxima, fiel al viejo adagio de «no hay mal que cien años dure». Después de todo, a los grandes problemas, grandes respuestas. La pregunta restante es, ¿qué nos deparará el siguiente movimiento en esta partida de ajedrez que es el sector inmobiliario?

Puedes leer más sobre la inflación en la eurozona y posibles recortes en las tasas de interés aquí o sobre las políticas monetarias de Biden y su impacto en las finanzas familiares aquí.